Казалось бы, строительство жилья – дело благое. «Квартирный вопрос», возникший в нашей стране после 1917 года, по большому счету, не решен до сей поры и портит, к сожалению, не только москвичей. Но и жителей других городов. Например, Всеволожска и Санкт-Петербурга. И в первую очередь – тех из них, кто работает в муниципальной администрации и в руководстве строительных компаний.

 

Очередным примером такой «испорченности» стали прошедшие 17 апреля текущего года публичные слушания. Посвящены они были внесению поправок в действующие Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Всеволожска. Казалось бы, незначительный эпизод. Но в нем, подобно тому, как в капле воды отражается величие океана, во всей полноте выявилась глубина коррупционного хищничества и административного идиотизма, которые стали неизменными спутниками жилищного строительства во Всеволожске.

 

КРАТКАЯ ИСТОРИЯ БОЛЕЗНИ

 

Как известно, Всеволожск имеет две очень интересных, с коммерческой точки зрения, опции. Во-первых, он находится рядом с Санкт-Петербургом. Во-вторых, несмотря на все пережитые потрясения, по-прежнему сохраняет курортный статус. Соответственно, он становится притягательным сразу для двух категорий людей. С одной стороны, это те питерцы, которым купить или арендовать квартиру в северной столице накладно, а вот во Всеволожске (где цены не сказать чтобы сильно, но все-таки пониже) – подходяще. С другой стороны, это состоятельные петербуржцы, которые, подобны своим собратьям по среднему классу из Европы и США, предпочитают в больших городах только работать, а вот жить хотят в пригороде – в собственном доме или, как минимум, в таунхаусе.

 

Для строительных компаний обе эти категории означают возможность получить прибыль. И немалую. Что делает в их глазах Всеволожск городом весьма и весьма интересным.

 

Казалось, в этих условиях городская администрация должна была бы в первую очередь озаботиться выработкой нормативных документов, чтобы обеспечить выгодную для муниципального образования стратегию жилищного развития. Но только вот сделано этого не было.

 

Город Всеволожск до сих пор живет без генерального плана, на протяжении многих лет строительство регламентировалось отдельными распоряжениями администрации. И лишь в марте 2013 года был, наконец, утвержден временный документ, который определяет строительные нормы для всего города – Правила землепользования и застройки. Почему вопрос решается столь долго? Официальная версия: «Так уж у нас, дорогие всеволожцы, получается…». Дескать, да, есть небольшая задержка, «никогда такого не было, и вот опять!»

 

Неофициальная версия, которой придерживаются немалое число жителей Всеволожска (особенно в частном секторе): правовой беспорядок поддерживается специально. Зачем? Чтобы давать возможность компаниям-застройщикам, не считаясь с мнением местных жителей и состоянием инфраструктуры, втыкать высотные жилые дома и срубать на этом хорошую прибыль. Которой, разумеется, в последующем делятся «с кем надо». В пользу этой версии говорит тот факт, что уже ПЗЗ, несмотря на свой временный характер, стали определенной проблемой для городской администрации. И только сплоченность местных жителей и активная работа образовавшегося протестного движения, в которое входят разные инициативные группы горожан, смогли несколько умерить административно-строительные запросы.

 

Но аппетит – и у строителей, и у администрации – остался. Именно он и стал причиной проведения общественных слушаний 17 апреля.

 

А МЫ ХОТИМ ЕЩЕ БАБЛА…

 

Причина этих слушаний, собственно, указана в подзаголовке. ПЗЗ города Всеволожска, как полагается, для каждого квартала определяют свой тип застройки: индивидуальные дома, малоэтажные многоквартирные и т.д. Как уже было сказано, и для администрации, и для ее любимых партнеров-застройщиков даже эти ограничения – мука мученическая, от которой они пытаются избавиться различными способами, дабы увеличить этажность и, соответственно, прибыль от каждого введенного в эксплуатацию жилого дома. ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление», чтобы не возиться с каждым отдельным случаем, предложила решить вопрос кардинально – изменить ПЗЗ.

 

В настоящее время в ПЗЗ города Всеволожска существует такое понятие, как ТЖ-2: зона малоэтажной застройки. Которая, в свою очередь, подразделяется на следующие категории (подзоны): ТЖ 2-1 (здесь можно строить исключительно индивидуальные жилые дома, не боле 3-х этажей, максимальная высота – 12 метров), ТЖ 2-2 (индивидуальные и блокированные жилые дома, а также многоквартирные и дома в 3 этажа и не более 12 метров), ТЖ 2-3 (подзона застройки исключительно многоквартирными домами, но с той же высотностью – 3 этажа, 12 метров).

 

 

ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» обратилась к всеволожской городской администрации с предложением: а давайте сделаем не три этажа, а четыре! Почему? Дело в том, что Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП) Ленинградской области дают определение малоэтажной застройки, где, в частности, есть такой пункт: «…застройка многоквартирными жилыми домами высотой 3-4 этажа включительно». То есть областные власти, фактически, оставили на усмотрение муниципалитетов: добавлять им четвертый этаж в свои генпланы для малоэтажных домов, или не добавлять.

 

Цифра 4 понравилась «Строительному управлению» явно больше, чем цифра 3. В пространстве разлился сладкий запах денег. В связи с чем данная контора вышла на всеволожскую городскую администрацию и попросила ее инициировать изменение в соответствующий пункт ПЗЗ. А местные власти вместо того, чтобы сразу же отправить резвого застройщика куда подальше, охотно с этим согласились. 

 

ВАШ НЕБОСКРЕБ НАМ ЧУЖД!

 

Неизвестно, рассчитывал ли представитель «Строительной компании» на то, что слушания пройдут гладко, но если рассчитывал – то явно ошибся. За то время, пока различные застройщики беспредельничали на отведенных им участках во Всеволожске, в городе сформировалось протестное движение из местных жителей, борющихся с уплотнительной застройкой и накопившее за прошедшие пару лет немалый опыт. И потому вопросы, которые они задавали, были для представителя поименованного выше ЗАО весьма неприятны.

 

Позиция «Строительной компании» сводилась к двум пунктам: есть РНГП, там сказано, что малоэтажными являются дома в 3-4 этажа. Потому, мол, ограничение тремя этажами – это грубое нарушение и попрание прав, в частности, «Строительной компании». А во-вторых, если этажность не увеличить, то прибыли от новых домов никакой не будет и строить их никто тоже не будет.

 

По первому пункту дал отпор адвокат Евгений Баклагин: федеральные и областные нормы устанавливают верхний предел этажности. А муниципальные власти вправе, в рамках определенных для них пределов, вырабатывать собственную норму – что и было сделано с принятием ПЗЗ. То есть, если бы в ПЗЗ под малоэтажной застройкой понимались бы 5- и 10-этажные здания, то это было бы нарушением. А если местные власти решили ограничить высоту тремя этажами – то это их право, ибо это не противоречит РНГП, которые однозначно определяют такие дома как малоэтажные.

 

Что же касается второго пункта, то тут всеволожцы, пришедшие на слушания, ответили вопросом на вопрос:

 

- Скажите, а что будет, если во Всеволожске остановится застройка? Что случится? Произойдет какая-то катастрофа, коллапс?

 

Ни представители застройщика, ни работники администрации на этот вопрос ясного ответа дать не смогли. Для того чтобы облегчить им задачу, один из присутствующих, Орехов, пояснил:

 

- Мы четко услышали: первое – это интересы застройщика. Второе – интересы муниципального образования. Но есть еще и третье. Это наши интересы. Все прекрасно должны понимать, что те люди, которые здесь поселятся, будут работать в Санкт-Петербурге, потому что зарплаты там выше. Значит, налогов здесь не будет. Так вы ответьте – где интерес здесь присутствующих людей? Про интерес застройщика мы уже слышали, теперь про наш интерес расскажите.

 

Про интерес присутствовавших там людей никто так ничего и не сказал. Как заявила «железная дама» Ирина Рудова, «это к теме не относится».

 

Дальше стали выясняться еще более любопытные подробности, связанные с изменением ПЗЗ. Так, Игорь Егоров обратил внимание на следующее: этажность предлагается увеличить для всей зоны малоэтажной застройки – то есть, выходит, и для индивидуальных домов. Что уже прямо противоречит РНГП. 

 

А советник главы МО «Город Всеволожск» Юлия Посудина заметила, что предложенные застройщиком изменения касаются понятия «этажности» и в этом кроется подвох. «Если термин “количество этажей” предусматривает подсчет всех этажей – подземный, подвальный, цокольный, мансарда, то при определении “этажности” здания учитываются только надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м», – объяснила Ю. Посудина. А это значит, что цокольный этаж до 2-х метров над землей может не учитываться и в итоге трехэтажный дом на практике может оказаться четырехэтажным, а четырехэтажный, соответственно выйдет полноценной пятиэтажкой с нежилым первым этажом под офисы и магазины. 

 

Наконец, Е. Баклагин прямо указал на то, что ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» не имело оснований вносить подобные предложения изменения ПЗЗ, а администрация МО «Город Всеволожск» – инициировать общественные слушания. Ибо застройщик, по закону, может инициировать этот процесс в следующих случаях: если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно; причиняется вред их правообладателям; снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства; не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений. Ничего из этого застройщику не грозило, в отличие от людей, которым «посчастливилось» жить по соседству с новыми возводимыми домами. 

 

Что же касается администрации, то она могла начинать процесс изменения ПЗЗ (и, соответственно, проводить общественные слушания) в следующих случаях:  1) если имеет место несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану; 2) поступает предложение об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов. Ни первого, ни второго не было.

 

Несмотря на заверения главного архитектора города А. Подольской, что «в этих слушаниях нашего интереса нет» (т.е. администрации) совершенно очевидно, что интересы администрации настолько близки интересам застройщика, что ради него они в очередной раз решились наплевать на требования регионального законодательства и интересы горожан. По нашей информации некоторые более или менее компетентные сотрудники администрации предупреждали г-на Гармаша о безнадежности «протаскивания» изменения ПЗЗ, но ставки столь высоки, что в очередной раз здравый смысл отказал главе администрации. 

 

А сам застройщик, предлагая увеличить высотность до 4 этажей для всей малоэтажной застройки, включая и индивидуальные дома, под видом борьбы за соблюдение установленных норм предложил эти нормы систематически нарушать, закрепив это во всеволожских ПЗЗ.

 

ЧТО ДЕНЬ ГРЯДУЩИЙ И АДМИНИСТРАЦИЯ НАМ ГОТОВЯТ?

 

Понятно, что общественные слушания, на которых позиция ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» и городских властей была представлена столь «блестяще», закончились для застройщика полным провалом. Что, конечно, не может не радовать.

 

Но остается вопрос: до каких пор всеволожцам предстоит жить по принципу: цена покоя – вечная бдительность? Как долго местная власть будет действовать по отношению к своим гражданам как этакий диверсант, отыскивая в их позициях брешь, куда можно нанести новый удар?

 

Очевидно, что так будет продолжаться до тех пор, пока нынешних «отцов города» не сменит кто-то другой. Очень возможно, что ближайшие выборы дадут возможность всеволожцам, уставшим жить в режиме вечной бдительности, наконец-то такую замену произвести.